Odpowiedź sekretarza stanu w Ministerstwie Rolnictwa i Rozwoju Wsi - z upoważnienia ministra -

na interpelację nr 9386

w sprawie określenia podmiotu, którego obciążają koszty wstępnej umowy przeniesienia własności nieruchomości rolnej, w przypadku gdy Agencja Nieruchomości Rolnych skorzysta z prawa pierwokupu

   Szanowny Panie Marszałku! W odpowiedzi na interpelację Posła na Sejm RP Pana Jana Łącznego w sprawie określenia podmiotu, którego obciążają koszty wstępnej umowy przeniesienia własności nieruchomości rolnej w przypadku, gdy Agencja Nieruchomości Rolnej skorzysta z prawa pierwokupu, uprzejmie przedstawiam następujące wyjaśnienia w tej sprawie.

   Skorzystanie przez Agencję Nieruchomości Rolnych na podstawie ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (DzU nr 64, poz. 592) z prawa pierwokupu prowadzi do zawarcia pomiędzy zbywcą nieruchomości rolnej a uprawnionym, czyli agencją, umowy sprzedaży nieruchomości objętej tym prawem. Jednocześnie dochodzi do ubezskutecznienia warunkowej umowy sprzedaży zawartej pomiędzy zbywcą a osobą trzecią. Osoba trzecia traci wtedy pozycję kupującego i swe prawa wynikające ze sprzedaży.

   Zarówno przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, jak i przepisy Kodeksu cywilnego, który zawiera podstawowe uregulowania w zakresie prawa pierwokupu, nie regulują kwestii zwrotu kosztów zawarcia warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości. Koszty warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości objętej prawem pierwokupu ponosi z reguły osoba trzecia (nabywca). Osoba ta nie może żądać od agencji zwrotu tych kosztów z uwagi na to, że nie doszło do zawarcia umowy przenoszącej własność na skutek wykonania prawa pierwokupu. W chwili zawierania takiej umowy osoba trzecia ma bowiem świadomość tego, że nieruchomość objęta jest prawem pierwokupu, które może być wykonane, co doprowadzi do upadku warunkowej umowy (J. Górecki, Prawo pierwokupu. Komentarz do art. 596-602 K.c. i innych przepisów regulujących prawo pierwokupu, Zakamycze, 2002).

   Nie można zgodzić się z twierdzeniem Pana Posła, że Agencja Nieruchomości Rolnych, korzystając z prawa pierwokupu, zawiera umowę na koszt osoby trzeciej i z tego względu następuje bezpodstawne wzbogacenie. Zgodnie z art. 405 K.c. ten, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Tymczasem koszt zawarcia umowy warunkowej nie stanowi w żadnej mierze przysporzenia korzyści agencji, która aby nabyć nieruchomość, musi złożyć stosowne oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. Z bezpodstawnym wzbogaceniem mamy natomiast do czynienia, gdy po zawarciu warunkowej umowy sprzedaży osoba trzecia dokonała jakichś przysporzeń na rzecz sprzedawcy (np. uiściła opłatę), wtedy przysługuje jej roszczenie o ich zwrot na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Można zatem przyjąć, że gdy ktoś uważa, iż agencja powinna mu zwrócić koszty zawarcia umowy, może domagać się tego na drodze postępowania sądowego.

   Należy też pamiętać, że celem ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest poprawa struktury obszarowej gospodarstw rodzinnych. Zatem nabywcami nieruchomości rolnych powinni być przede wszystkim rolnicy indywidualni powiększający swe gospodarstwa rodzinne, w takich przypadkach agencja nie ma prawa pierwokupu. Natomiast wszyscy inni potencjalni nabywcy, którzy nie należą do tej kategorii, muszą liczyć się z ryzykiem wynikającym z prawa pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych.

   Z poważaniem

   Sekretarz stanu

   Henryk Kowalczyk

   Warszawa, dnia 27 września 2007 r.