Odpowiedź ministra budownictwa

na interpelację nr 8475

w sprawie stosowania zapisów ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

   Szanowny Panie Marszałku! W odpowiedzi na interpelację Pana Posła Stanisława Gorczycy (nr SPS-023-8475/07), dotyczącą możliwości objęcia przepisami ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175, poz. 1459) również użytkowników wieczystych nieruchomości przeznaczonych na inne cele, np. usługowe lub przemysłowe, uprzejmie udzielam wyjaśnień w przedstawionej sprawie.

   W treści interpelacji Pan Poseł prosi o rozważenie możliwości rozszerzenia kręgu osób uprawnionych do żądania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175, poz. 1459) o użytkowników wieczystych nieruchomości przeznaczonych na inne cele, niż wymienione w powyższej ustawie, np. na cele usługowe lub przemysłowe. Z treści aktualnie obowiązujących przepisów wynika bowiem, iż możliwość przekształcenia przysługuje osobom fizycznym będącym użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych (art. 1 ust. 1 ww. ustawy). Do przekształcenia praw na podstawie tej ustawy uprawnione są również osoby prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo nierozerwalnie związane z własnością lokalu, obejmuje prawo użytkowania wieczystego gruntu, a także spółdzielnie mieszkaniowe (art. 1 ust. 2 ww. ustawy).

   Proponowane w interpelacji Pan Posła objęcie przepisami ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości użytkowników wieczystych nieruchomości przeznaczonych na cele usługowe i przemysłowe spowodowałoby, że rozszerzenie kręgu osób uprawnionych byłoby bardzo szerokie i objęłoby właściwie wszystkich użytkowników wieczystych, również będących osobami prawnymi, do których należy większość nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele usługowe i przemysłowe. Z powyższego wynika, że Pan Poseł wnosi o przyznanie roszczenia dotyczącego uprzywilejowanego, bo z bardzo wysokimi bonifikatami, nabycia własności nieruchomości przez przedsiębiorców, tj. przez podmioty gospodarcze, których działalność nastawiona jest na osiąganie zysku. Należy mieć również na uwadze, że do tej grupy użytkowników wieczystych należą także podmioty gospodarcze zagraniczne, a także podmioty, które z racji prowadzonej działalności osiągają bardzo wysokie zyski, np. banki. W świetle powyższego przedstawiona w interpelacji argumentacja, mająca uzasadnić przytoczony na wstępie postulat, że podmioty te także poniosły koszty pierwszej opłaty oraz ponoszą koszty opłat, w tej sytuacji nie znajduje uzasadnienia.

   Należy przypomnieć, że ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zastąpiła dwie wcześniejsze regulacje w tym zakresie, a mianowicie ustawę z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz.U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1299) oraz ustawę z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz.U. Nr 113, poz. 1209, z późn. zm.).

   Ratio legis przyjęcia powyższych regulacji stanowiły pojawiające się, w związku z mającym nastąpić wejściem Polski do Unii Europejskiej, spekulacje dotyczące skuteczności i nieodwracalności zmian w sferze własności nieruchomości na obszarze tzw. Ziem Odzyskanych. Powyższe regulacje wprowadzono przede wszystkim w celu wyeliminowania obaw ludności zamieszkującej te tereny, którą stanowią głównie repatrianci (i ich spadkobiercy) z terenów Państwa Polskiego, które w związku z wojną rozpoczętą w dniu 1 września 1939 r. weszły w skład byłego Związku Radzieckiego. Osobom tym ówczesne Państwo Polskie w zamian za utraconą własność nieruchomości przyznało prawo użytkowania wieczystego. Dlatego też uznano za uzasadnione umożliwienie tej grupie osób, a także użytkownikom wieczystym zamieszkującym na obszarze całego kraju, zaspokojenie, poprzez przekształcenie praw, podstawowej potrzeby socjalnej, jaką jest potrzeba posiadania nieruchomości mieszkaniowej.

   Należy podkreślić, że w odniesieniu do kryterium przedmiotowego, tj. rodzaju nieruchomości, do których prawa ulegają przekształceniu, ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. nie różnicuje kręgu osób uprawnionych. Bowiem, jak wskazano wyżej, do przekształcenia praw na podstawie tej ustawy uprawnione są również osoby prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo nierozerwalnie związane z własnością lokalu, obejmuje prawo użytkowania wieczystego gruntu (art. 1 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy).

   Ponadto zwracam uwagę, że w obowiązującym stanie prawnym funkcjonują regulacje prawne umożliwiające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność bez względu na przeznaczenie nieruchomości i cel, na który jest wykorzystywana. Jeżeli użytkownik wieczysty nie spełnia warunków określonych w ww. ustawie o przekształceniu..., może ubiegać się o nabycie prawa własności nieruchomości na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.). Zgodnie z treścią art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Przepis ten ma zastosowanie do wszystkich kategorii użytkowników wieczystych, zarówno do osób fizycznych, jak też przedsiębiorstw i innych podmiotów gospodarczych, będących użytkownikami wieczystymi nieruchomości. W myśl art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy sprzedaży w tym trybie cenę nieruchomości gruntowej pomniejsza się o kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Zatem użytkownik wieczysty nabywając prawo własności użytkowanej nieruchomości płaci tylko różnicę pomiędzy wartością nieruchomości jako przedmiotu prawa własności a wartością nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego.

   W tym przypadku użytkownikowi wieczystemu nie przysługuje roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości, a nabycie następuje na podstawie dobrowolnej umowy, zawartej w formie aktu notarialnego pomiędzy właścicielem gruntu (gminą, powiatem, województwem samorządowym lub Skarbem Państwa) a jej użytkownikiem wieczystym.

   Regulacja zamieszczona w art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest jedyną dopuszczalną w omawianym zakresie, gdyż normuje przekształcenie użytkowania wieczystego we własność z poszanowaniem zasad regulujących funkcjonowanie gospodarki rynkowej, a także konstytucyjnych zasad państwa prawa. Takie stanowisko przedstawił Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 12 kwietnia 2000 r., sygn. akt K.8/98, stwierdzającym niezgodność z Konstytucją niektórych przepisów ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności.

   Odnosząc się do postulatu Pana Posła dotyczącego objęcia uprzywilejowanym nabyciem prawa własności nieruchomości przeznaczonych na cele przemysłowe, chciałbym przypomnieć, że dużą grupę użytkowników wieczystych stanowią byłe przedsiębiorstwa państwowe, które w większości przekształciły się i działają obecnie w innych formach organizacyjnych, z reguły spółek kapitałowych. W tym przypadku należy pamiętać, że podmioty te, czy też ich poprzednicy prawni, już raz otrzymali nieodpłatnie silne prawo do nieruchomości gruntowych - właśnie prawo użytkowania wieczystego. Zgodnie bowiem z art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 79, poz. 464, z późn. zm.) grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gmin będące w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie państwowych osób prawnych, stały się z tym dniem z mocy prawa przedmiotem użytkowania wieczystego, a budynki, inne urządzenia oraz lokale znajdujące się na tych gruntach stały się z mocy prawa własnością tych osób. Podmioty te były zobowiązane do zapłaty za nabycie własności ww. obiektów tylko w przypadku, jeżeli nie były one wybudowane lub nabyte ze środków własnych tych podmiotów. W pozostałych przypadkach nabycie użytkowania wieczystego i własności znajdujących się na nich obiektów następowało nieodpłatnie.

   Reasumując należy stwierdzić, że nieruchomości przeznaczone na cele usługowe i przemysłowe znajdują się w użytkowaniu wieczystym różnorodnych podmiotów gospodarczych o zróżnicowanej kondycji finansowej, w tym podmiotów zagranicznych. Należy podkreślić, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dotyczy nieruchomości publicznych. To Skarb Państwa, a przede wszystkim gminy oraz powiaty i województwa tracą własność na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych. O ile przekształcenie z bonifikatą na rzecz osób fizycznych dokonywane w celu zaspokojenia ich podstawowych potrzeb mieszkaniowych znajduje uzasadnienie, to uprzywilejowane nabycie prawa własności publicznej z bonifikatą przez podmioty gospodarcze, szczególnie kosztem wspólnot samorządowych, mogłoby być uznane przez Trybunał Konstytucyjny za rozwiązanie sprzeczne z Konstytucją. Natomiast w świetle przepisów ustawy z dnia 30 kwietnia 2004 r. o postępowaniu w sprawach dotyczących pomocy publicznej (Dz.U. z 2007 r. Nr 59, poz. 404) stanowiłoby pomoc publiczną. Tym samym naruszone zostałyby również regulacje Unii Europejskiej. Poza tym obowiązujące przepisy przewidują dla przedsiębiorców specjalne pakiety pomocy publicznej. Objęcie podmiotów, będących użytkownikami wieczystymi, dodatkowymi przywilejami w nabyciu nieruchomości byłoby niewspółmiernym uprzywilejowaniem tych podmiotów w porównaniu z tymi podmiotami, które uzyskały własność nieruchomości uiszczając za nie pełną cenę rynkową.

   W świetle powyższych argumentów nie dostrzegam zasadności wprowadzenia rozwiązań prawnych, które prowadziłyby do uprzywilejowanego nabycia przez użytkowników wieczystych własności nieruchomości przeznaczonych na cele usługowe i przemysłowe.

   Przedstawiając powyższe, wyrażam nadzieję, że przedstawione wyjaśnienia przyczynią się do wyeliminowania wątpliwości Pana Posła zaistniałych na tle przedstawionej w wystąpieniu sprawy.

   Łączę wyrazy szacunku

   Minister

   Andrzej Aumiller

   Warszawa, dnia 19 lipca 2007 r.