Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Budownictwa - z upoważnienia ministra -

na interpelację nr 7530

w sprawie wyceny nieruchomości zabudowanych, nabywanych na rzecz Skarbu Państwa na cel związany z realizacją inwestycji drogowych

   Szanowny Panie Marszałku! W odpowiedzi na przekazaną przez Pana Marszałka pismem z dnia 6 kwietnia 2007 r., znak: SPS-023-7530/07, interpelację Panów Posłów Kazimierza Moskala, Zbigniewa Chmielowca i Kazimierza Gołojucha dotyczącą wyceny nieruchomości wywłaszczanych w celu realizacji inwestycji drogowych uprzejmie przedstawiam stanowisko w tej sprawie.

   Dokonując oceny obowiązujących przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.) regulujących kwestie związane z określaniem i ustalaniem wysokości odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości, należy w szczególności mieć na uwadze zapisy ustawy zasadniczej.

   Generalne normy postępowania, w wyniku którego następuje pozbawienie prawa własności w drodze jego wywłaszczenia, określają przepisy Konstytucji RP, zgodnie z którymi wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust. 2). Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, odwzorowując normy konstytucyjne, uszczegóławiają zasady wywłaszczenia, a tym samym zasady określania i ustalania wysokości odszkodowania za wywłaszczone prawo do nieruchomości. Stąd odpowiedź na postawione w interpelacji Panów Posłów pytania dotyczące uwzględniania w wycenie nieruchomości czynników, które nie wpływają na wartość szacowanej nieruchomości, np. odszkodowania za straty moralne związane z koniecznością opuszczenia miejsca zamieszkania, sprowadza się do interpretacji przepisów ustawy zasadniczej w zakresie definicji ˝słusznego odszkodowania˝.

   Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego ˝słuszne odszkodowanie˝ to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości. Stąd ustawa o gospodarce nieruchomościami w przypadku określenia wysokości odszkodowania za wywłaszczone prawo (własność, użytkowanie wieczyste lub inne prawo rzeczowe) odwołuje się wprost do wartości rynkowej tego prawa. Rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny nieruchomości określa wartość przedmiotu, jakim jest nieruchomość (prawo do nieruchomości). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Poza uprawnieniami rzeczoznawcy pozostaje określenie innych, często niemierzalnych, wartości związanych nie z nieruchomością (przedmiotem wyceny), a z osobą wywłaszczaną (podmiotem), np. odszkodowania za straty moralne czy z tytułu przystosowania się do nowego środowiska i otoczenia. W szczególności niektórych ze zgłaszanych przez wywłaszczane osoby wartości nie można przewidzieć na etapie szacowania nieruchomości, np. kosztów przeprowadzki czy poszukiwania nowej nieruchomości.

   Należy zauważyć, że Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 14 marca 2000 r. (P. 5/99) stwierdzającym zgodność art. 73 ust. 1 i ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz 872, z późn. zm.) z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP wskazał na związek realizacji celu publicznego oraz zagwarantowania słusznego odszkodowania jako niezbędnych przesłanek ˝konstytucyjnej dopuszczalności każdego wywłaszczenia˝. Związek ten odnosi się również do ustalenia znaczenia pojęcia ˝słuszne odszkodowanie˝ w świetle całokształtu postanowień konstytucyjnych. Ze względu na wartości określone w Konstytucji RP dla ustalenia znaczenia tego pojęcia należy uwzględnić również kontekst następstw ustalenia odszkodowania dla budżetu państwa. Wywłaszczenie następuje wszakże na cele publiczne, to znaczy na realizację dobra wspólnego. Racjonalność działania nie pozwala ustawodawcy na ustalanie zasad wywłaszczenia w taki sposób, który ze względu na deklarowane cele publiczne zagrażałby ich osiągnięciu, powodując skutki trudne do udźwignięcia przez budżet państwa. W świetle postanowień konstytucji pojęcie słusznego odszkodowania odnosi się do konieczności wyważenia interesu publicznego i prywatnego, do zachowania właściwych proporcji w zakresie ograniczeń, których doznają właściciele nieruchomości.

   Równocześnie chciałbym podkreślić, że w przypadku gdy wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie (art. 113 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W szczególności, zgodnie z art. 131 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna. Różnicę między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się przez dopłatę pieniężną.

   Biorąc powyższe pod uwagę, należy wskazać, że obowiązujące przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie określania i ustalania wysokości odszkodowania za odebrane prawo do nieruchomości pozostają w pełnej zgodności z przepisami konstytucji. Wprowadzenie do ustawy o gospodarce nieruchomościami regulacji umożliwiających zwiększanie wysokości odszkodowania ponad rynkową wartość odebranego prawa byłoby działaniem ingerującym w zapisy ustawy zasadniczej.

   Z poważaniem

   Podsekretarz stanu

   Wojciech Bosak

   Warszawa, dnia 2 maja 2007 r.