Odpowiedź ministra budownictwa

na interpelację nr 7479

w sprawie polityki Ministerstwa Budownictwa w odniesieniu do Towarzystw Budownictwa Społecznego

   Szanowny Panie Marszałku! W odpowiedzi na interpelację posła Tadeusza Kopcia w sprawie polityki Ministerstwa Budownictwa w odniesieniu do towarzystw budownictwa społecznego, nadesłaną pismem z dnia 4 kwietnia 2007 r. (znak: SPS-023-7479/07), uprzejmie przekazuję następujące informacje.

   Ministerstwo Budownictwa od początku utworzenia stara się realizować spójną i zrównoważoną politykę mieszkaniową, popierając konsekwentnie rozwój budownictwa zarówno własnościowego, jak i na wynajem. Nowe instrumenty stymulowania inwestycji mieszkaniowych, jak na przykład dopłaty do oprocentowania kredytów hipotecznych, stwarzają konieczność pewnego zredefiniowania założeń pozostałych programów państwowych mających na celu pomoc społeczeństwu w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Do tej pory podstawowym instrumentem państwa w zakresie budownictwa mieszkaniowego był Krajowy Fundusz Mieszkaniowy udzielający preferencyjnych kredytów towarzystwom budownictwa społecznego i spółdzielniom mieszkaniowym na realizację budownictwa mieszkaniowego na wynajem o umiarkowanych czynszach. Program czynszowego budownictwa społecznego nadal będzie jednym z głównych elementów polityki mieszkaniowej państwa, jednak musi zostać lepiej skoordynowany z pozostałymi instrumentami tej polityki.

   W bieżącym roku planowane jest przygotowanie założeń do nowelizacji ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2000 r., nr 98, poz. 1070 z późn. zm.), która w zasadniczy sposób ma zmienić funkcjonowanie systemu wspierania budownictwa społecznego, zwiększyć jego efektywność i podkreślić lokalny charakter tego typu budownictwa. Przede wszystkim wsparcie należy precyzyjnie adresować do osób niezamożnych, które nie są w stanie zaciągnąć kredytu hipotecznego na własne mieszkanie, a jednocześnie uzyskują dochody, które wykluczają je z kręgu uprawnionych do przydziału mieszkań komunalnych. Oprócz tego należy zaostrzyć kryteria dochodowe, uprawniające do przyznania mieszkania społecznego i jednocześnie obniżyć maksymalną stawkę czynszu. Wzmocnieniu powinna ulec również druga funkcja budownictwa społecznego, czyli zapewnienie mieszkań rotacyjnych osobom często migrującym w poszukiwaniu pracy. Rozważa się wprowadzenie pewnych preferencji dla pracodawców, partycypujących w budowie mieszkań społecznych na potrzeby swoich pracowników. Zmiany przepisów obejmą także, między innymi, kwestie zwiększenia źródeł finansowania programu (poprzez pozyskanie środków z sekurytyzacji wierzytelności KFM) oraz uproszczenia procedury przyznawania kredytów.

   Ministerstwo Budownictwa zaprosiło Bank Światowy do wykonania niezależnego ˝audytu˝ programu budownictwa społecznego i sformułowania rekomendacji. Jego efekty posłużą sformułowaniu założeń nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (lub przygotowania założeń nowej ustawy ˝dedykowanej˝ wyłącznie programowi budownictwa społecznego) jeszcze w 2007 r. Przed wprowadzeniem zasadniczych zmian systemowych planuje się także nowelizację przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 4 lipca 2000 r. w sprawie warunków i trybu udzielania kredytów i pożyczek ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz niektórych wymagań dotyczących lokali i budynków finansowanych przy udziale tych środków (Dz.U. nr 62, poz. 719 z późn. zm.), regulującego procedury przyznawania kredytów ze środków KFM. Odpowiadając na liczne postulaty inwestorów, Ministerstwo Budownictwa zaproponuje pewne uelastycznienie przepisów dotychczas krępujących działalność TBS-ów i spółdzielni mieszkaniowych, co powinno się przełożyć na zwiększenie zainteresowania tą formą budownictwa. Będący obecnie w uzgodnieniach międzyresortowych projekt przewiduje, między innymi:

   - wydłużenie terminów na składanie wniosku o promesę udzielenia kredytu i wniosku o udzielenie kredytu, w przypadku, kiedy opóźnienie procedury przygotowawczej przedsięwzięcia nie jest zawinione przez inwestora,

   - umożliwienie Bankowi Gospodarstwa Krajowego elastyczniejszego stosowania limitów kosztowych, biorąc pod uwagę, między innymi, sytuację na lokalnym rynku budowlanym,

   - wydłużenie okresy wypłaty kredytu w szczególnie skomplikowanych inwestycjach.

   Planowane zmiany przynajmniej częściowo rozwiązują najważniejsze problemy zasygnalizowane w interpelacji Pana Posła (na przykład wysokość wskaźnika odtworzeniowego). W stosunku do pozostałych spraw postulowanych w licznych wystąpieniach przez środowisko TBS, uprzejmie przekazuję następujące informacje.

   Procedura udzielania i oprocentowanie kredytu.

   Od 2000 r. notuje się nadwyżkę zapotrzebowania na kredyty ze środków KFM w stosunku do możliwości funduszu, a także możliwości budżetu państwa w zakresie jego dofinansowania. Dlatego wprowadzono specjalną procedurę umożliwiającą wybór do sfinansowania najlepszych przedsięwzięć spośród zgłoszonych przez towarzystwa i spółdzielnie wniosków. Aktualnie procedurę udzielania pożyczek ze środków KFM reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 lipca 2000 r. w sprawie warunków i trybu udzielania kredytów i pożyczek ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz niektórych wymagań dotyczących lokali i budynków finansowanych przy udziale tych środków (Dz.U. nr 62, poz. 719 z późn. zm.). Procedura ta jest ściśle powiązana z cyklem inwestycyjno-budowlanym, na który regulacje dotyczące społecznego budownictwa czynszowego nie mają żadnego wpływu. Przepisy określające procesy planowania i zagospodarowania przestrzennego, procesy projektowania budowlanego i ubiegania się o pozwolenie na budowę, procedury wyboru wykonawcy zgodnie z regułami zamówień publicznych itp. są w głównej mierze odpowiedzialne za wydłużenie cyklu kredytowego. Należy jednak wspomnieć, że dotyczą one wszystkich inwestorów działających w obszarze budownictwa mieszkaniowego, nie tylko towarzystw budownictwa społecznego i spółdzielni mieszkaniowych kredytowanych ze środków KFM. Procedura udzielania kredytu ze środków funduszu nie wydłuża okresu inwestycyjnego, lecz się do niego dostosowuje. Poza tym należy podkreślić, że jej przebieg zależy w decydującej mierze od profesjonalizmu i przygotowania inwestora. Praktyka pokazuje jednak, że często same towarzystwa i spółdzielnie wnioskują o wydłużanie terminów na złożenie poszczególnych dokumentów. Ponadto od wielu lat powtarzają się postulaty dotyczące możliwości dodatkowego wydłużenia procedury, argumentowane pracochłonnym i długotrwałym procesem uzyskiwania niezbędnych dokumentów.

   Należy poruszyć jeszcze jeden ważny aspekt sprawy, związany z faktem, że KFM dysponuje środkami publicznymi. Dlatego procedury przyznawania kredytu muszą dodatkowo zapewniać pełne bezpieczeństwo tych środków, zapobiegać możliwości ich wykorzystania niezgodnie z celami społecznymi i wbrew ekonomicznej racjonalności. Jak pokazują doświadczenia Banku, dzięki wprowadzeniu obowiązującej procedury kredyty uzyskują wnioskodawcy potrafiący profesjonalnie przygotować i przeprowadzić proces inwestycyjny, zaś spłacalność kredytów sięga 100%. Ponadto, szczegółowe uregulowanie procedury udzielania kredytów ze środków KFM jest postulowane przez międzynarodowe instytucje finansowe, w których BGK zaciągnął pożyczki na uzupełnienie środków funduszu.

   Procedurę udzielania kredytów ze środków KFM wysoko ocenia jedna z instytucji kredytujących KFM, mianowicie Bank Rozwoju Rady Europy. W swoim tegorocznym raporcie oceniającym ˝Sektorowy wieloprojektowy program budowy i modernizacji społecznego budownictwa czynszowego˝ BRRE pozytywnie odnosi się do wprowadzonych zmian w procedurze składania wniosków, podkreślając uzyskanie większej przejrzystości procedury oceny i wyboru wniosków do kredytowania, jednocześnie usprawiedliwiając większą biurokrację potrzebą zastosowania surowszych kryteriów wyboru wniosków wobec niedostatku środków finansowych w KFM.

   Także oprocentowanie kredytu ze środków KFM jest określone w rozporządzeniu z dnia 4 lipca 2000 r. Obecnie efektywna stopa oprocentowania kredytu wynosi 3,5% w stosunku rocznym. Jest to stopa zdecydowanie niższa od aktualnych stóp rynkowych. Zgodnie z danymi dziennika Rzeczpospolita z dnia 16 kwietnia br. średnie podstawowe oprocentowanie kredytów udzielanych na cele gospodarcze w 20 największych bankach (z wyjątkiem PKO BP) wynosi 7,95%. Przeciętne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, udzielanych osobom fizycznym, wynosi natomiast 5,87%. Preferencyjność kredytu KFM-owskiego jest wiec ciągle duża i można przypuszczać, że w obliczu rosnącej inflacji i spodziewanych decyzji Rady Polityki Pieniężnej podwyższających stopy procentowe banku centralnego będzie rosła.

   Brak wyraźnego zwolnienia z podatku dochodowego.

   Zgodnie z przepisem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody towarzystw budownictwa społecznego uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Na gospodarkę mieszkaniową prowadzoną przez TBS-y składają się wpływy z czynszów oraz pokrywane z nich koszty. Ponieważ czynsze te są kalkulowane w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania, uzasadnione wydaje się szersze rozumienie pojęcia ˝zasoby mieszkaniowe˝, obejmujące nie tylko lokale mieszkalne, ale także pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne do prawidłowego korzystania z lokali przez mieszkańców, ułatwiające im dostęp do budynku oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie i administrowanie. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany (np. wynajem lokali użytkowych, powierzchni reklamowych itp.).

   Do końca 2006 r. obowiązywały regulacje, zgodnie z którymi zwolnienie z podatku dochodowego obejmowało wszystkie dochody zarządzających nieruchomościami, jeżeli przeznaczone były na utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Ministerstwo Budownictwa opowiadało się za utrzymaniem tego zwolnienia i jak najszerszą interpretacją pojęcia ˝gospodarka zasobami mieszkaniowymi˝, w pełni popierając postulaty gestorów mieszkaniowych (w tym również towarzystw budownictwa społecznego). Niestety, w toku prac nad ustawą w rządzie i parlamencie przeważyło zdanie ministra finansów i obecnie obowiązują wyżej wspomniane przepisy.

   Likwidacja umorzeń kosztów inwestycyjnych.

   Do 2004 r. obowiązywał przepis ustawy z dnia 26 października 1995 r. umożliwiający umorzenie w wysokości 10% kosztów przedsięwzięcia finansowanego przy udziale środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, po jego terminowym zakończeniu i rozliczeniu. Przepis ten miał za zadanie zachęcenie inwestorów do zakładania TBS-ów i ubiegania się o środki kredytowe. Od 2000 r. notowano jednak stałą nadwyżkę popytu na środki kredytowe, znacznie przekraczającego możliwości funduszu. W związku z tym uznano, że w takiej sytuacji nie ma potrzeby utrzymywania dodatkowych bodźców dla inwestorów budownictwa czynszowego. Ponadto zniesienie tego umorzenia było jednym z warunków umożliwiających obniżenie w 2004 minimalnej stopy oprocentowania kredytów z 4,5 do 3,5%.

   Wymagania kapitałowe stawiane przez Bank Gospodarstwa Krajowego.

   Sprawa wymogów kapitałowych, jakie stawia Bank Gospodarstwa Krajowego, jest od kilku lat jednym z najczęściej podawanych przez środowisko TBS czynników, które ograniczają inwestycje w budownictwo społeczne. Resort budownictwa wielokrotnie występował do banku z prośbą o rozważenie możliwości złagodzenia wymogów kapitałowych stawianych kredytobiorcom. Bank jednak podtrzymywał swoje stanowisko, że nie występują przesłanki do zmian i podkreślał, że ustalając wymogi kapitałowe, BGK brał pod uwagę konieczność zmniejszenia ryzyka kredytowego i jego częściowego przeniesienia również na kredytobiorców. Związane jest to także z niekorzystnymi zjawiskami w TBS-ach, które generują straty na działalności, pomniejszając kapitały własne.

   Należy zwrócić przy tej okazji uwagę, że kredyt udzielany ze środków KFM jest kredytem długoterminowym, a jego spłata uzależniona jest od przyszłej wieloletniej dobrej sytuacji ekonomiczno-finansowej wielu podmiotów. Tę dobrą sytuację finansową mogą gwarantować, oprócz prawidłowego zarządzania podmiotem i jego zasobami, adekwatny do rozmiarów prowadzonej działalności poziom ryzyka oraz struktura kapitałów pozwalających m.in. na niwelowanie ryzyk, jakie mogą wystąpić w działalności gospodarczej. Podkreślenia wymaga fakt, że Ministerstwo Budownictwa nie ma możliwości bezpośredniej ingerencji w politykę kredytową BGK, także w sposób zarządzania ryzykiem kredytowym. W tym zakresie bank kieruje się ogólnymi normami ostrożnościowymi zawartymi w przepisach Prawa bankowego, uchwałami Komisji Nadzoru Bankowego, a także dyrektywami wydawanymi przez organy Unii Europejskiej.

   Z całą pewnością sygnalizowane powyżej problemy będą wszechstronnie przeanalizowane w trakcie prac nad założeniami nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego i być może znajdą odzwierciedlenie w przygotowanych przez rząd propozycjach. Ostateczna decyzja w sprawie zapisów ustawowych należy jednak do parlamentu i mam nadzieję, że w osobie Pana Posła i całego Klubu Parlamentarnego Platformy Obywatelskiej znajdę sojusznika w podejmowanych działaniach.

   Łączę wyrazy szacunku

   Minister

   Andrzej Aumiller

   Warszawa, dnia 26 kwietnia 2007 r.